Judikatura Zaostřeno na Odpovědnost advokáta za škodu vůči osobám, které nejsou jeho klienty V nedávné době Nejvyšší soud ČR vydal poměrně kontroverzní rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 3504/2012, v němž se zabýval odpovědností advokáta za škodu vůči osobám, které nebyly jeho klienty. V konkrétním případě advokátka připravovala pro svého klienta, realitní kancelář, smluvní dokumentaci týkající se prodeje nemovitostí. Realitní kancelář uzavřela s kupujícími smlouvu o zprostředkování, avšak výslovná smlouva mezi kupujícími a advokátkou uzavřena nebyla. P rodávající byla v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní omezena v nakládání s předmětnými nemovitostmi z důvodu probíhajícího exekučního řízení. Proto k uzavření kupní smlouvy nikdy nedošlo. Kupující však na základě smlouvy o smlouvě budoucí plnily. Problémem byl v tomto případě zejména fakt, že advokátka do smlouvy o smlouvě budoucí kupní pouze implementovala prohlášení prodávající, že usnesení o nařízení exekuce bylo zrušeno, ovšem práva kupujících již dalším způsobem neošetřila. Podle odvolacího soudu advokátka „v době přípravy smlouvy o smlouvě budoucí byla informována o nařízené exekuci, byla seznámena s listinami, které měly dokládat tvrzené ‚zrušení exekuce‘, ve skutečnosti je však nedokládaly, věděla, že má dojít k předání značné finanční částky bez jakéhokoli zajištění“. Advokátce proto uložil uhradit žalobkyním škodu. Nejvyšší soud se na základě dovolání podaného advokátkou zabýval otázkou vztahu žalobkyň (kupujících) k advokátce, pokud nešlo výslovně o její klientky (klientem byla realitní kancelář), a také případnou odpovědností této advokátky za škodu způsobenou klientkám realitní kanceláře. Dospěl k závěru, že advokátka v daném případě porušila prevenční povinnost dle § 415 (starého) občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., a proto odpovídá za škodu i kupujícím, které nebyly jejími klientkami. Současně zmínil, že očekávání kupujících, že „se jim na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené s realitní kanceláří… dostane komplexních a bezvadných služeb souvisejících s koupí nemovitosti, nelze – zejména za situace, kdy realitní kancelář zajistila i sepsání smlouvy advokátem a jeho účast při jejím uzavírání – považovat za nelegitimní“. Z výše uvedených důvodů tedy bylo advokátce uloženo nahradit škodu. Zmíněné rozhodnutí přináší spoustu dalších otázek, na které však již v odůvodnění odpověď nenalezneme. Především není úplně jasné postavení všech zúčastněných v podobných případech. Model, kdy se realitní kancelář v rámci zprostředkování prodeje, resp. koupě nemovitostí zaváže poskytnout právní poradenství prostřednictvím svého advokáta, je poměrně běžný. Advokát, s nímž taková realitní kancelář spolupracuje, se ocitá v poněkud schizofrenní situaci: jeho klientem je realitní kancelář, té poskytuje služby spočívající ve vypracování smluvní dokumentace (vzorové či konkrétní), za něž zodpovídá podle zákona o advokacii. Tedy jeho povinností je vypracovat dokumentaci takovou, aby bylo možné nakonec na jejím základě provést vklad vlastnického práva pro kupujícího. Jenže podle rozebraného judikátu by měl advokát nést odpovědnost i vůči prodávajícímu i kupujícímu. Ti oba sice sledují stejný cíl, tj. převod nemovitostí do vlastnictví kupujícího za sjednanou kupní cenu, ovšem na této cestě je třeba domluvit i další podmínky, na které budou mít – logicky – kupující i prodávající mnohdy opačný názor. Tedy dovedeno ad absurdum, pokud advokát, jehož klientem není ani jedna ze smluvních stran, upraví dokumentaci ve prospěch jedné z nich, může odpovídat za škodu druhé smluvní straně, a naopak. Domnívám se, že zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu přineslo určitou nerovnováhu a hlavně nejistotu do právních vztahů mezi advokáty, jejich klienty a dalšími osobami a je otázkou, jak daleko bude v budoucnu odpovědnost advokátů za škodu sahat a zda tím v soudní praxi nedojde k dalšímu rozšíření odpovědnosti advokáta. JUDr. Michaela Balousová, advokátka