Komentář Téma vydání Rozdělení příjmů z pronájmu a nákladů na správu nemovitostí mezi zajištěné a nezajištěné věřitele ve světle judikatury NS Nejvyšší soud se ve své rozhodovací činnosti již opakovaně věnoval otázce obsahu zástavních práv v konkurzu, resp. v insolvenčním řízení. 1 Ale až poměrně nedávno vyřešil otázku, komu náleží příjmy plynoucí z pronájmu zastavených nemovitostí mezi zajištěné a nezajištěné věřitele, a to ve svém usnesení ze dne 30. 4. 2015, sen. zn. 29 NSČR 31/2013 (dále jen „Komentované rozhodnutí“). Nejvyšší soud bohužel v Komentovaném rozhodnutí nijak neřešil rozdělení nákladů souvisejících se správou a zpeněžením zastavených - a zároveň pronajatých a tedy zisk z nájmu nesoucích - nemovitostí. Cílem tohoto příspěvku je shrnout a analyzovat závěry Nejvyššího soudu vyslovené v Komentovaném rozhodnutí a nastínit možná řešení otázek judikaturou dosud neřešených. DUNOVSKÁ PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář Palác Archa Na Poříčí 1046/24 110 00 Praha 1 Tel.: +420 221 774 000 Fax.: +420 221 774 555 e-mail: office@dunovska.cz Věc řešená NS v řízení sen. zn. 29 NSČR 31/2013 V projednávané věci Nejvyšší soud zamítl dovolání zajištěného věřitele, kterým zajištěný věřitel brojil proti usnesení, kterým insolvenční soud vyslovil souhlas s tím, aby insolvenční správce dlužníka vydal věřiteli výtěžek zpeněžení označených nemovitostí ponížený o náklady spojené se správou a zpeněžením předmětu zajištění a zároveň nezvýšený o nájemné, které z předmětu zajištění plynulo. Zajištěný věřitel v průběhu řízení argumentoval, že nelze akceptovat, aby na výnosech z předmětu jeho zajištění jako „černí pasažéři“ participovali věřitelé nezajištění, kteří nenesli žádné náklady, a že je neudržitelná konstrukce, ve které zajištěný věřitel, jehož zajištěné pohledávky nejsou zcela uspokojeny, hradí na jednu stranu náklady správy i zpeněžení zastavených nemovitostí, ale benefit plynoucí ze zastavených nemovitostí je přednostně vyplácen věřitelům nezajištěným. Taková konstrukce dle dovolatele zjevně odporuje smyslu a účelu nové právní úpravy posilující postavení zajištěného věřitele. Nejvyšší soud argumentaci zajištěného věřitele nepřitakal a v poměrně stručném odůvodnění Komentovaného rozhodnutí shrnul, že není-li zde z doby před zahájením insolvenčního řízení na majetek zástavního dlužníka jiná dohoda mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem, pak nájemné získané pronájmem věci zastavené zástavní smlouvou za dobu od vzniku zástavního práva do zpeněžení zástavy nenáleží zástavnímu věřiteli a za dobu, po kterou probíhá insolvenční řízení na majetek zástavního dlužníka, není ani součástí výtěžku zpeněžení zástavy, jenž by v konkursu vedeném podle insolvenčního zákona měl být vydán zajištěnému věřiteli. Nejvyšší soud svůj závěr staví na argumentu, že zahájení insolvenčního řízení ničeho nemění na závěru, že užívat zástavu a přisvojovat si její přírůstky, plody a užitky (tedy i nájemné vzešlé z pronájmu nemovitosti - zástavy) může zástavní věřitel jen se souhlasem majitele zástavy a že zástavní právo upravené v občanském zákoníku se vztahuje pouze na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy v době vzniku zástavního práva. Jakkoliv na jednu stranu považujeme právní větu a hlavní tezi Komentovaného rozhodnutí za správnou, tak na druhé straně strohost odůvodnění Komentovaného rozhodnutí vyvolává problematické otázky, aniž by nabízelo odpovědi, a je nutno se s jeho dopady vypořádat jak v praxi zajištěných věřitelů, tak v praxi insolvenčních správců a insolvenčních soudů. Rozdělení nákladů spojených se správou zástavy a postup insolvenčního správce V obecných obrysech lze souhlasit s dovolatelem (který nebyl úspěšný v řízení, jehož výsledkem bylo Komentované rozhodnutí), že je neudržitelná teze, podle které by veškeré náklady měl nést zajištěný věřitel a naopak benefit z veškerých výnosů by prospíval věřitelům nezajištěným. Nebude-li v insolvenční praxi nalezeno a ustáleno rozumné kompromisní řešení (jedno takové možné řešení předkládáme níže), může to vyvolat mnohé nežádoucí a smyslu a účelu zákona odporující důsledky, kdy zajištění věřitelé (kteří při správě zajištěné nemovité věci hrají rozhodující roli a svými pokyny a dále případným souhlasem či nesouhlasem s odečtením nákladů spojených se správou zajištěného majetku ve vyšší výši, než dle limitu dle § 298 insolvenčního zákona, tj. 4%) nebudou motivováni udělit zajištěnému věřiteli pokyn k – byť třeba naprosto účelnému – pronájmu a naopak budou motivováni udílet pokyny, jejichž obsahem bude nájemní smlouvy vypovídat, popř. ty uzavřené na dobu určitou neprodlužovat. Bude-li zajištěný věřitel zatížen všemi náklady spojenými se správou pronajaté nemovité věci, lze očekávat, že takový zajištěný věřitel bude apelovat na co nejrychlejší zpeněžení věci, a to i v případě, kdy by při posečkání s prodejem mohlo být dosaženo vyššího výtěžku. Všechny výše uvedené negativní důsledky pocítí v konečném důsledku majetková podstata a nezajištění věřitelé, ať už výpadkem příjmu z nájmu anebo i dosažením nižší kupní ceny. Podle našeho názoru je tak nutno s příjmy z pronájmu a náklady na správu nemovitostí pracovat tak, že za příjem z pronájmu bude považováno to, oč tyto příjmy převýší náklady související s řádnou správou a pronájmem, tj. typově náklady vynaložené na placení záloh na plnění spojená nebo související s užíváním bytu („zálohy na služby“), příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku (v praxi společenství vlastníků jednotek stále nazýváno jako „příspěvky do fondu oprav“), náklady spojené s úhradou daně z nemovitých věcí tam, kde je výše daně zvýšena v důsledku pronájmu předmětné nemovitosti. V insolvenční praxi tak podle našeho názoru bude nutné v každém jednotlivém případě pečlivě zkoumat, zda vynaložený náklad byl učiněn převážně ve prospěch zajištěného věřitele (např. byl by ve stejné výši vynaložen i bez nájmu či přispěl k vyššímu uspokojení zajištěného věřitele nebo usnadnil zpeněžení zástavy) nebo zda převážně souvisí s pronájmem předmětné věci (tj. typicky platby vůči SVJ jako úhrada záloh na služby). Stejně jako mimo mantinely insolvenčního řízení občanský zákoník dovoluje pronajímateli a nájemci, aby si sjednali, která plnění spojená s užíváním nemovité věci nebo s ním související služby zajistí pronajímatel a která sám nájemce a na základě toho strany případně stanoví i výši nájemného (nižší, zajišťuje-li si nájemce služby sám či vyšší, zajišťuje-li služby pronajímatel), tak i v rámci pronájmu v rámci insolvenčního řízení by se do výsledné výše užitku měly promítnout i náklady spojené s jeho dosažením. Nebude-li za užitek z nájmu považováno nájemné „očištěné“ o náklady, tak insolvenční správce bude v některých případech nucen zastavit např. platby služeb, pokud k tomu neobdrží výslovný souhlas zajištěného věřitele. To v konečném důsledku může poškodit nájemce a snížit příjmy majetkové podstaty. Uvedená problematika by měla být podrobně a výslovně řešena v pokynech zajištěných věřitelů, kterým lze doporučit, aby souhlasy s nájmem dávali pouze za podmínky, že neponesou náklady s tím spojené. Závěr Smyslem ustanovení, na základě kterého je zajištěnému věřiteli vydáván výtěžek zpeněžení až po odečtení nákladů spojených se správou a zpeněžením, je to, aby tyto náklady nebyly k újmě nezajištěných věřitelů hrazeny z jiných prostředků majetkové podstaty a nebyla tak snižována míra jejich poměrného uspokojení. Smyslem předmětného ustanovení naopak není, aby z příjmů získaných správou zajištěného majetku, pokud je prováděna efektivně, docházelo k obohacení majetkové podstaty ve prospěch nezajištěných věřitelů na úkor věřitele zajištěného. Bude-li v insolvenční praxi všeobecně aplikován náš výše vyslovený závěr, že užitkem z nájmu není nájemné ve své nominální výši, ale „očištěné“ o náklady, bude tak učiněno za dost smyslu a účelu předmětných ustanovení insolvenčního zákona ve prospěch zajištěných i nezajištěných věřitelů. Viz např. rozsudek NS ze dne 27. srpna 2003, sp. zn. 820/2001, uveřejněném pod číslem 76/2004 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Mgr. Ing. Jan Vavřina, partner, advokát a insolvenční správce se zvláštním povolením DUNOVSKÁ PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář JUDr. Aleš Hradil, advokátní koncipient DUNOVSKÁ PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář