Rozhovor s Karlou Šlechtovou Téma vydání Karla Šlechtová: „Smyslem novely stavebního zákona je především zjednodušení a zrychlení povolovacího řízení“ Stavební zákon doznal za dobu své existence celou řadu změn. Dvě velké novelizace se přitom datují do posledních 10 let. Přesto se nyní připravuje další, která by měla přinést celou řadu změn. A novinky čekají také oblast realit. V legislativním procesu je totiž zbrusu nový zákon o realitním zprostředkování. Proč vlastně tolik změn? O tom jsme hovořili s Karlou Šlechtovou, ministryní pro místní rozvoj. Co je tedy hlavním cílem navrhované úpravy? Hlavním cílem navrhované úpravy je především ochrana spotřebitele. Nastavením nových pravidel pro výkon této činnosti zvýšit důvěru veřejnosti v realitní zprostředkovatele a zvýšit tak podíl transakcí uskutečněných za účasti realitního zprostředkovatele. Nová pravidla by měla přispět ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu. Měly by se sblížit podmínky pro poskytování realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU, kde je tato činnost zpravidla upravena zvláštními zákony. Lze očekávat i zvýšení konkurenceschopnosti českých realitních zprostředkovatelů na evropském trhu. Můžete nám přiblížit alespoň ty zásadní věci, které zákon bude upravovat a jak je jejich úprava navrhovaná? Jaké nároky například budou kladeny na realitní zprostředkovatele? Hlavní oblasti, na které se návrh zákona zejména zaměřuje, lze shrnout do následujících bodů: vymezení předmětu podnikání realitní zprostředkování jako samostatné vázané živnosti (doposud součást volné živnosti), odborná způsobilost realitních zprostředkovatelů a osob, které pro ně činnost vykonávají, včetně jejich evidence ve veřejně přístupném seznamu, kde jsou tyto osoby pro spotřebitele dohledatelné, požadavek na povinné pojištění odpovědnosti za škodu realitního zprostředkovatele (s min. limitem 3 mil. Kč), pravidla pro uvádění informací ve smlouvě o realitním zprostředkování a v dalších souvisejících dokumentech, kdy informace musí být uváděny srozumitelně a čitelně bez zvláštních obtíží, vznik práva na provizi a její splatnost, kdy zákon primárně počítá s tím, že provize je splatná až dojde k uzavření tzv. hlavní smlouvy (např. kupní smlouvy) a nikoliv již okamžikem obstarání příležitosti smlouvu uzavřít. Návrh také upravuje situace, kdy realitní zprostředkovatel v důsledku porušení zákona ztrácí nárok na provizi. Kdy by mohl zákon začít platit? Návrh zákona by měl být během léta zaslán vládě po projednání na Legislativní radě vlády jít do Poslanecké sněmovny a následně do Senátu. Platit by mohl začít kolem poloviny roku 2017. Autor: Dana Jakešová Foto: MMR Jaké hlavní změny by měl nový stavební zákon přinést? Na úseku územního plánování navrhujeme zejména tyto změny: zkracuje se pořizování změn a aktualizací územně plánovacích dokumentací v případech, kdy nebudou vyžadovány varianty řešení, část územního plánu, která v nezastavěném území znemožňuje realizaci záměru obsaženého v politice územního rozvoje, nebo vymezeného v zásadách územního rozvoje, se nepoužije, zastupitelstvo obce může rozhodnout o pořízení územního plánu s tzv. prvky regulačního plánu, ve vztahu k správnímu řádu a soudnímu řádu správnímu budou zkráceny lhůty pro podání návrhu na přezkum opatření obecné povahy na 1 rok ode dne nabytí jeho účinnosti, v navazujících řízeních, v rámci kterých budou posuzovány záměry na provedení změn v území, pak vznikne možnost vést jen jedno řízení, podmínkou účinnosti aktualizace a změny územně plánovací dokumentace bude zveřejnění úplného znění (právního stavu) této dokumentace po aktualizaci nebo změně. A na úseku územního rozhodování a stavebního řádu? Zde dochází také ke změnám. Mimo jiné navrhujeme například zavedení možnosti spojení územního a stavebního řízení do jednoho řízení s vydáváním jednoho společného povolení, a to jak u jednotlivé stavby, tak i u souboru staveb integraci procesu posuzování vlivů na životní prostředí do koordinovaného řízení i do samostatného územního řízení. Dále zpřesnění právní úpravy závazných stanovisek či navrácení kolaudačního řízení v případech, kdy nebude možné vydat kolaudační souhlas. Co nejvíce potěší malé stavebníky? Především možnost vedení jednoho řízení u jednoho stavebního úřadu. Výstavba rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci bude možná pouze na ohlášení bez ohledu na velikost zastavěné plochy (dnes je limit do 150 m2). Bazény nebo skleníky na pozemku rodinného domu nebo na pozemku pro rodinnou rekreaci bude možno stavět pouze na základě povolení k umístění, bez následného ohlášení nebo stavebního povolení. Ohlášení a tzv. územní souhlas postačí i u jednoduchých staveb o ploše do 70 m2 (dnes 50 m2) a do 5 m výšky. Posouzení stavebního úřadu nebude zapotřebí ani u plotu mezi sousedy vysokého do 2 m. A co naopak ty velké? Zkrácení procesu pořizování změn a aktualizací územně plánovací dokumentace umožní rychlejší realizaci staveb, které nejsou zahrnuty v územně plánovací dokumentaci - pokud tomu nebrání veřejné zájmy. (Což platí pro malé i velké stavebníky.) Velcí ocení možnost spojit územní a stavební řízení do jednoho s vydáváním jednoho rozhodnutí, a to jak u jednotlivé stavby, tak i u souboru staveb. Navíc v rámci jednoho řízení bude možné souběžně provést hodnocení vlivů na životní prostředí (EIA). Proces posuzování vlivů na životní prostředí, tzv. EIA byl novelou z dubna roku 2015 ze stavebního zákona vyřazen. Nyní se tam znovu vrací. Proč? Proces EIA byl ze stavebního zákona vypuštěn kvůli požadavku Evropské komise. Právní úprava, navrhovaná novelou stavebního zákona, se vrací k integraci EIA do územního řízení (případně do společného řízení). Tento postup přispěje především k odstranění duplicit jednotlivých kroků a procesů vedených posuzujícím úřadem a stavebním úřadem, a tím zrychlí přípravu a realizaci staveb. Nové řešení přinese i zvýšení právní jistoty, učiní normu přehlednější jak v oblasti práva životního prostředí, tak i stavebního práva. Je obecně známo, že schvalovací procesy staveb jsou v nejednom případě účelově blokovány například občanskými sdruženími. Řeší nová úprava i tuto problematiku? Kdo všechno bude moci ke stavbám či jejich vlivu na životní prostředí uplatňovat námitky? Novela stavebního zákona okruh účastníků řízení podstatně nemění. Procesní postavení občanských sdružení (spolků), řeší zákon o posuzování vlivů na životní prostředí, podle jehož novely, která je účinná od 1. dubna 2015, platí, že územního a stavebního řízení se může „účastnit“ (ne jako účastník řízení) i veřejnost, která má právo na zveřejnění některých informací a zpřístupnění spisu, může podávat připomínky, které stavební úřad musí zohlednit v odůvodnění rozhodnutí (obecně podle správního řádu platí, že řízení je neveřejné). Řízení se může účastnit (jako účastník řízení) také tzv. dotčená veřejnost (povětšinou jde o spolky), která má všechna práva účastníka řízení (např. podávat námitky, podávat odvolání, podávat žalobu). Nad rámec celé koncepce právního řádu v ČR je dotčené veřejnosti zajištěna možnost neúčastnit se územního nebo stavebního řízení, a následně podat odvolání proti vydanému územnímu rozhodnutí nebo stavebnímu povolení. Podívejme se ještě na územní plány. V návrhu zákona je výrazné zkrácení tříleté lhůty pro podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy, tedy územních plánů nebo jejich části. V jedné z verzí se objevilo zkrácení na pouhých 6 měsíců. Nemůže to být „kontraproduktivní“? Přece jenom, územní plán by měl být stabilním dokumentem, měl by umožnit stanovit vizi pro rozvoj dané oblasti. A měl by také přinášet právní jistotu obcím, vlastníkům pozemků i potenciálním investorům. Aktuální verze novely stavebního zákona počítá se zkrácením lhůty pro podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy na 1 rok ode dne nabytí jeho účinnosti, a to právě kvůli posílení právní jistoty. Dosavadní tříletá lhůta, působila velkou nestabilitu a nejistotu a zejména komplikovala přípravu území pro výstavbu. Podle současné úpravy může opatření napadnout každý, jehož práva (vlastnická i jiná) jsou tím dotčena. S jakými možnostmi v tomto směru počítá návrh? Novela stavebního zákona v tomto směru zachovává současný stav. Redukuje nějak návrh systém „mnoha dveří“, tedy množství dotčených orgánů a speciálních úřadů? Jinými slovy, bude reálné vyřídit vše u jednoho stavebního úřadu? Návrh skutečně redukuje systém „mnoha dveří“ u stavebních úřadů. Podstatou novely je možnost vedení spojeného územního a stavebního řízení nejen u staveb v působnosti jednoho stavebního úřadu, jako je tomu dnes, ale též u staveb v působnosti několika stavebních úřadů, kdy řízení povede a rozhodnutí vydá jen jeden stavební úřad. A pokud jde o dotčené orgány? U dotčených orgánů je situace složitější. Obecně tuto problematiku upravuje správní řád, rozsah působnosti dotčeného orgánu a ochranu konkrétních veřejných zájmů upravují zvláštní zákony, které tvoří tzv. „právní okolí“ stavebnímu zákonu. Těchto zákonů je přes 40 a rok od roku dotčených orgánů přibývá (například poslední novelou zákona o pozemních komunikacích). Nejsou však v gesci MMR, proto navrhované usnesení vlády ukládá některé povinnosti také ostatním ministrům při přípravě navazujících právních předpisů. Česká komora architektů ve světle razantních změn, jakými musí zákon projít, aby nastolil efektivnější způsob povolování staveb v ČR, doporučuje nejít cestou novely, ale vydat zákon zcela nový. Proč se MMR vydalo cestou novelizace, a nikoliv nového zákona? Cílem bylo co nejrychleji uvést do praxe zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů staveb. U zcela nového zákona by legislativní proces zabral mnohem více času, než u novely. Architekti rovněž volají po jasnější definici autorského a technického dozoru a odpovědnosti z něj vyplývající. Současný zákon požaduje zajištění autorského dozoru u staveb financovaných z veřejného rozpočtu. Autorský i technický dozor přitom nejsou jmenovány mezi základními pojmy stavebního zákona, ani nejsou uvedeny mezi vybranými činnostmi ve výstavbě. Projektant, který autorizuje dokumentaci ke stavebnímu povolení, není schopen dostát své odpovědnosti za správnost, celistvost, úplnost a bezpečnost stavby, dané zákonem, pokud nemá právo přístupu ke stavbě a informacím o průběhu výstavby. Postavení, práva a povinnosti autorizovaných architektů, stejně jako autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě upravuje totiž zákon č. 360/1992 Sb. U tohoto zákona též probíhá samostatná novelizace. Má-li se postavení autorizovaných osob změnit, patří tato úprava do uvedeného zákona. Se stavebním zákonem souvisí celá řada dalších zákonů a vyhlášek. I ty je třeba upravit. Jak pokračují práce v tomto směru? Novela stavebního zákona vyvolala úpravy celkem 44 dalších zákonů a jejich změny jsou i součástí novely samotného stavebního zákona. K otázce úprav prováděcích vyhlášek lze konstatovat, že i zde legislativní práce probíhají. Kvůli novelizaci prováděcích vyhlášek byla vytvořena pracovní skupina ze zástupců dotčených resortů a profesních komor. Aktuální pracovní verze navrhovaných změn prováděcích vyhlášek byla předložena spolu s novelou stavebního zákona Legislativní radě vlády. Návrhy novel prováděcích vyhlášek ke stavebnímu zákonu budou po přijetí novely stavebního zákona dopracovány. „Horkým tématem“ je také připravovaný zákon o realitním zprostředkování. Tato oblast u nás dosud zákonem regulovaná nebyla. Co bylo tím hlavním impulsem pro to, abyste se do této práce pustili? Prvotním impulsem byly především stále se opakující problémy s činností realitních zprostředkovatelů. Situací se nakonec začal ve spolupráci s MMR zabývat Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky. Než jste se pustili do zpracování věcného záměru zákona, dělali jste si nějaký průzkum, analýzu či třeba srovnání se zahraničím? A co tyto kroky ukázaly? Ministerstvo pro místní rozvoj společně s ministerstvem průmyslu a obchodu a s ministerstvem financí zpracovalo „Analýzu situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení“. Bylo zjištěno, že nejsou nastavena žádná konkrétní pravidla pro výkon činnosti. Mnoho realitních zprostředkovatelů má velmi malou nebo chybějící odbornou kvalifikaci. Mohou způsobit klientovi škodu v řadě situací. Od běžných opomenutí typu špatného zabezpečení nemovitosti po ukončení prohlídky (dojde k jejímu vykradení, nebo vznikne jiná újma), až po škody způsobené neznalostí právních předpisů. Připočteme-li k tomu skutečnost, že ochrana práv spotřebitelů je v České republice často neúčinná, nelze se divit, že spotřebitelé nemají v realitní služby důvěru. Kolik realitních zprostředkovatelů vlastně v České republice působí? Podle údajů Českého statistického úřadu (Registr ekonomických subjektů) bylo v roce 2015 celkem 14 237 podnikatelských subjektů, které se hlásily ke zprostředkovatelské činnosti. Po přepočtu na počet obyvatel patří v tomto ohledu Česká republika k absolutní špičce v celé Evropě. Neoficiální odhady počítají dokonce až s 25 000 realitními zprostředkovateli. Může to dělat každý držitel živnostenského oprávnění pro volnou živnost. Dělali jste nějaký průzkum či šetření i přímo mezi realitními kancelářemi či makléři? Proběhlo dotazníkové šetření mezi více než dvěma stovkami realitních kanceláří. Bylo zjištěno, že pouze 50,5 % z nich zajišťuje pro klienty právní servis prostřednictvím advokátní kanceláře, nebo notáře. Zbylých 49,5 % zajišťovalo tyto služby vlastními kapacitami - zaměstnanci, spolupracujícími fyzickými osobami. Často však bez právního vzdělání. Závažné chyby jsou bohužel dost běžné - třeba ve finančním hospodaření. Například takzvaný „rezervační poplatek“ je klientovi často prezentován jako záloha na kupní cenu, ale ve smluvních dokumentech je koncipován jako záloha na provizi. Splatnost provize je ve smlouvách nastavena tak, že k realizaci obchodu nakonec nemusí dojít, ale realitní zprostředkovatel ji přesto dostane. (Pozn.: Podrobné informace k výsledkům obou dotazníků je možné nalézt na webových stránkách ministerstva pro místní rozvoj v sekci Veřejné dražby a realitní činnost nebo přímo na následujícím odkazu: http://www.mmr.cz/cs/Podpora-regionu-a-cestovni-ruch/Verejne-drazby-a-realitni-cinnost/Realitni-zakon/Zverejneni-vysledku-dotaznikove-akce) Začněme stavebním zákonem. Proč se chystá další velká novela? Jedná se o součást plnění programového prohlášení vlády. Smyslem je připravit novelu, která přinese zejména zjednodušení a zrychlení povolovacích řízení, a tím i celého procesu přípravy a realizace staveb. Předkladatelem návrhu novely je ministerstvo pro místní rozvoj, spolupředkladatelem ministerstvo životního prostředí. Cesta legislativním procesem se u stavebního zákona poněkud protahuje. Pokud se nemýlím, jedním z hlavních důvodů je obrovské množství připomínek od nejrůznějších institucí. Kolik jich bylo a jak se s nimi podařilo vypořádat? Protože jde o velmi rozsáhlou novelu, přišlo k ní v rámci tzv. mezirezortního připomínkového řízení celkem 2 142 připomínek. K samotné novele stavebního zákona bylo uplatněno 1 540 připomínek, z toho 1 240 zásadních; ostatní připomínky byly podány k návrhům novel dalších zákonů, které se stavebnictvím také souvisí. Téměř polovina zásadních připomínek se týkala požadavků na úpravu jiných norem, šlo vesměs o požadavky resortů a dalších institucí. Přestože bylo vyvinuto enormní úsilí na odstranění rozporů, v materiálu, předloženém Vládě ČR, zůstávají ještě dvě desítky těch zásadních. V jakém stadiu legislativního procesu se norma nachází nyní a kdy by mohla začít platit? Návrh začala Legislativní rada vlády projednávat 24. března 2016, po doplnění návrhu pokračovala 30. června. Předpokládáme, že by projednávání tohoto zákona jako celku mohlo být v Legislativní radě vlády ukončeno během letních prázdnin.