Page 37

z právní praxe da přilehlá k domu s jednotkami a určená ke společnému užívání vlastníků jednotek měla povahu přídatného spoluvlastnictví. Věcí v přídatném spoluvlastnictví je taková společná věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu (obdobně §  1142 odst. 1 občanského zákoníku), ale za splnění dalších podmínek uvedených v ustanovení § 1223 občanského zákoníku. Tato věc a) náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a b) slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné. Jak Nejvyšší soud konstatoval, užívání věci (například jednotky) bez předmětu přídatného spoluvlastnictví není „dobře možné“ nejen v případě, že není možné vůbec, ale i tehdy, je-li podstatně omezeno nebo ztíženo. Pod takové případy bude spadat faktická možnost užívat zahradu i bez zdroje pitné vody (společné studny), kdy jde však o užívání natolik nekomfortní, že splňuje kritérium §  1223 odst. 1 občanského zákoníku, tj. toto užívání není „dobře možné“ (totéž platí například o vztahu průmyslového areálu a parkoviště).7 Možnost aplikace tohoto právního institutu na problematiku vlastnických vztahů k pozemkům ve vnitrobloku může být podle Nejvyššího soudu podpořena i ustanovením § 1223 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého se ustanovení o přídatném spoluvlastnictví použijí přiměřeně i na zařízení pořízené nebo jinak nabyté vlastníky společným nákladem tak, aby sloužilo jim všem. Skutečnost, že se věc stává předmětem přídatného spoluvlastnictví, nastupuje ex lege už při splnění zákonných předpokladů.8 Občanský zákoník uvádí, že týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. Zápis přídatného spoluvlastnictví předpokládá i ustanovení § 11 odst. 1 písm. i) katastrálního zákona. Účinky tohoto zápisu jsou však pouze deklaratorní, což lze dovodit i z předmětného rozsudku Nejvyššího soudu, který existenci přídatného vlastnictví obecně připouští, aniž by došlo k jeho zápisu do katastru nemovitostí.9 Otázka existence přídatného spoluvlastnictví může být posuzována například v řízení o určení, že určitá věc je v přídatném spoluvlastnictví (s naléhavým právním zájmem na takovém určení), v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, v řízení o oddělení ze spoluvlastnictví nebo v řízení

o určení spoluvlastnického práva na věci v přídatném spoluvlastnictví. Spoluvlastníci se však mohou také dohodnout, že nově vybudovaná věc bude sloužit společnému účelu jako přídatné spoluvlastnictví, nebo si mohou v později uzavřené dohodě vznik přídatného spoluvlastnictví pouze potvrdit. Posouzení, zda pozemek ve vnitrobloku je či není předmětem přídatného spoluvlastnictví, bude podstatné zejména v okamžiku, kdy se některý ze spoluvlastníků rozhodne svou jednotku prodat třetí osobě spolu s podílem na pozemku. Obecně podle ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku platí, že převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (nedohodnou-li se, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů). Tato úprava se použije i v případě bezúplatného převodu, kdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Naproti tomu převod podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví se řídí ustanovením §  1227 občanského zákoníku a předkupní právo se zde neuplatní. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví nelze převést samostatně, ale vždy jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, vztahuje se převod i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Můžeme shrnout, že pozemek (zahrada) ve vnitrobloku může být společnou věcí, která má jako celek sloužit k určitému účelu, a dokonce může být i předmětem přídatného spoluvlastnictví. Rozdělení takovýchto pozemků není reálně možné. V případě sporů o povahu pozemků ve vnitrobloku by však měly soudy vždy pečlivě zohledňovat všechny skutečnosti, hodnotit předložené důkazy (např. nabývací tituly, prohlášení vlastníka, výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapu, geometrický plán nebo fotodokumentaci) a případně k návrhu účastníků provést i místní šetření.

•

JUDr. Martin Kareš, Trvale spolupracující advokát DBK PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.

Poznámky: 1 Usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 154/04 ze dne 30. 11. 2004. 2 Zrušení spoluvlastnictví si lze představit v případě menšího počtu vlastníků, z nichž každý bude mít zajištěn vstup na svůj pozemek, nebo pokud by většina vlastníků akceptovala namísto spoluvlastnictví pozemku finanční vypořádání. K otázce vypořádacího podílu Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 3294/2019 ze dne 9. 12. 2019 uvedl, že „v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nelze nejdříve rozhodnout o zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání věci jednomu z účastníků bez toho, aby bylo současně rozhodnuto o výši vypořádacího podílu, či předmět řízení v těchto případech štěpit jiným způsobem.“ 3 Rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 9 A 21/2012 ze dne 29. 4. 2015. 4 Králík, M. in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 562; Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol.: Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 1160. 5 Králík, M. in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 562. 6 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1181/2008 ze dne 20. 10. 2009; usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3993/2011 ze dne 14. 12. 2011; obdobně usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1438/2014 ze dne 24. 11. 2015, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 959/2014 ze dne 27. 5. 2014. 7 Králík, M. in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 851. 8 Tamtéž; Knoblochová, V. in Švestka, J. a kol: Občanský zákoník. Komentář, svazek III. NakladatelstvíWolters Kluwer, 2014, s. 651. 9 Obdobně viz také Knoblochová, V. in Švestka, J. a kol: Občanský zákoník. Komentář, svazek III. Nakladatelství Wolters Kluwer, 2014, s. 653.