Wilsons
z právní praxe
Vybrané aspekty problematiky přídatného spoluvlastnictví Institut přídatného spoluvlastnictví, který do českého právního řádu s účinností od 1. ledna 2014 zavedl občanský zákoník č. 89/2012 Sb. ("OZ“), lze využít jako užitečný nástroj k řešení potenciálně složitých vztahů v případě výskytu plurality vlastníků v developerských projektech. Přídatné spoluvlastnictví s sebou však přináší i řadu praktických problémů, na něž se článek pokusí upozornit.
P
ro výklad článek využije modelového příkladu, kdy vlastníci jednotlivých rodinných domů v uzavřeném areálu budou v rámci developmentu zároveň spoluvlastníky sousedících pozemků tvořících účelovou komunikaci vedoucí k projektu a spoluvlastníky souvisejících inženýrských sítí.
Podstata přídatného spoluvlastnictví OZ pracuje s institutem přídatného spoluvlastnictví jako se zvláštním druhem podílového spoluvlastnictví. Právní úprava je obsažena v ust. § 1223 a násl. OZ; na práva a povinnosti související s přídatným spoluvlastnictvím se použije též obecná úprava podílového spoluvlastnictví v ust. § 1115 a násl. OZ. Přídatné spoluvlastnictví OZ vymezuje jako spoluvlastnictví věci („podřízená věc“), která slouží k užívání jiných samostatných věcí („nadřízená věc“), se kterými tvoří místně i účelně vymezený celek, přičemž užívání
nadřízených věcí není bez užívání podřízené věci dobře možné.
Vznik a povaha přídatného spoluvlastnictví Z právní úpravy obsažené v OZ vyplývá, že přídatné spoluvlastnictví vzniká při splnění následujících podmínek: a) existence podřízené věci a nadřízených věcí tvořících místně i účelem vymezený celek (např. areál rezidenčního projektu); b) podřízená věc slouží společnému účelu všech vlastníků nadřízených věcí (např. příjezd k jednotlivým rodinným domům po společné cestě); c) nemožnost dobrého (účelného) užívání nadřízených věcí bez užívání věci podřízené (např. rodinné domy nelze dobře užívat bez přístupu přes společný pozemek – komunikaci); a d) podřízená věc je vlastněna společně vlastníky jednotlivých nadřízených věcí (již tedy existuje prosté podílové spoluvlastnictví k podřízené věci).
Z gramatického výkladu OZ plyne, že při splnění uvedených podmínek vzniká přídatné spoluvlastnictví automaticky ze zákona. Není třeba právního jednání ze strany spoluvlastníků (např. smlouvy o založení přídatného spoluvlastnictví). Přídatné spoluvlastnictví k nemovité věci vzniká rovněž nezávisle na zápisu do katastru nemovitostí. Případný zápis má pouze deklaratorní povahu a je tedy možné, aby věc byla v přídatném spoluvlastnictví, aniž by tak byla zapsána v katastru nemovitostí. U podřízené věci se pak v katastru nemovitostí namísto údaje o osobě vlastníka (jako v případě běžného podílového spoluvlastnictví či výlučného vlastnictví nemovité věci) eviduje údaj o nadřízených věcech, se kterými jsou podíly na podřízené věci spojeny. Z povahy institutu vyplývá, že přídatné spoluvlastnictví může vzniknout teprve v momentě, kdy je podřízená věc již v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých nadřízených věcí. Nemůže tedy vzniknout, pokud je podřízená věc vlastněna pouze jed-
www.epravo.cz | EPRAVO.CZ Magazine | 3/2019
113